Si estás averiguando para comprar un departamento con financiación, esta nota es para vos.

En muchas operaciones de compra de inmuebles donde no se llega a cubrir la totalidad del valor de la propiedad, se suele financiar el saldo en cuotas actualizables con algún índice, lo cual es muy común para empresas constructoras que venden departamentos, terrenos o casas. El más usual es el índice general de la construcción que publica la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

¿Por qué actualizar y  por qué no se mantiene fija? Principalmente porque la actualización de la cuota busca que la misma mantenga su valor en el tiempo y que no se vea afectada por la inflación. Esto, llevado a un caso práctico, significa que si hoy con la cuota se puede comprar una cierta cantidad de bolsas de cemento, la actualización de la cuota hará que de aquí a 1 año se pueda seguir comprando esa misma cantidad de bolsas de cemento.

¿CÓMO SE ACTUALIZA?

Una vez pactado el monto y la cantidad de cuotas a pagar, se debe fijar un Índice BASE. Los índices publicados por distintos organismos parten de un valor, y mensualmente se publica un nuevo índice según la variación de precios que se releva. En la Tabla 1 se muestran los índices que publica la CAC por mes (*1). En este caso se pueden ver 3 indicadores: Costo de Construcción, Materiales y Mano de obra. El más utilizado es el primero ya que promedia los materiales y la mano de obra. Entonces al momento de concretar la operación, se define cual será el mes base. En el caso particular del índice CAC, como el organismo lo publica alrededor del día 20 posterior al mes de que se trate, lo ideal es tomar como base el índice de dos meses atrás al mes en que se realiza el pacto de pago.

Vamos a un ejemplo práctico, supongamos que la operación se cerró en agosto 2020 con 60 cuotas por pagar de $50.000, por lo tanto se tomará como BASE el índice de JUNIO 2020, en la figura 1 que para este ejemplo el índice base sería 598.6.

¿CÓMO CALCULARÍA LA CUOTA PARA LOS SIGUIENTES MESES?

Para calcular la cuota al siguiente mes (Septiembre 2020) se toma el índice de dos meses atrás (julio 2020 que es 615,2), y se hace la siguiente relación:

Cuota Septiembre = (Monto Cuota Base) x Índice Julio / Índice Base

En el ejemplo:

Cuota Septiembre = $50.000  x 615,2/598,6 = $51.387

Para el mes siguiente se sigue la misma lógica, en Octubre 2020 se toma índice dos meses atrás (agosto 2020 que es 631,5)

En el ejemplo:

Cuota Octubre = $50.000 x 631.5/598.6 = $52.748

De la misma forma se calcula para los siguientes meses.

tABLA 1.  . Índices CAC publicados en página www.cifrasonline.com

OTROS INDICES

El ejemplo está particularizado para índice CAC donde normalmente se trabaja con el índice de dos meses anteriores al mes en curso. En otros índices, se podría usar con un mes anterior o incluso con el índice del mes, dependerá del tiempo que se demoren en publicarlo.

El concepto se repite cuando se actualiza la cuota con el valor de un material (es usual que se actualice con el valor de la bolsa de cemento, o de la barra de acero). En estos casos se fija el valor del material como índice base, y cuando este suba se tomará dicho valor como “índice del mes” para referirlo al ejemplo mencionado. En estos casos también se fija de que corralón es el precio de referencia, y la marca. Últimamente se está dejando de lado esta opción, ya que tener como referencia una sola marca, de un solo vendedor y un solo producto, puede generar distorsiones respecto a la inflación real. El índice CAC lo calcula un ente privado nacional, que releva precios de todos los materiales y mano de obra y por lo tanto es el que más se asemeja a la inflación real.

UN CONSEJO A LA HORA DE DEFINIR EL MONTO DE LA CUOTA A PAGAR

Si tus ingresos mensuales son fijos y se ajustan con paritarias 1 o 2 veces por año, es conveniente comprometerse con una cuota entre 10 y 20% menos de lo que podes pagar hoy, de esta forma los incrementos por el índice van a ir aproximadamente parejos con el incremento de tus ingresos por sueldo. En cambio, si tus ingresos se incrementan mensualmente con la inflación, quizá no es necesario tomar un valor más bajo.

DATO IMPORTANTE ANTES DE PACTAR LA CUOTA! 

Es importante consultar al vendedor o a la entidad financiera sobre la posibilidad de pagar cuotas del final del período, y a que monto será, por la eventual posibilidad de tener un ingreso o ahorro extra que nos permita cancelar antes la deuda.

(*1) Fuente. www.cifrasonline.com